הפן המשפטי בתיווך מקרקעין

להלן מובאות תמצית הלכות המשפטיות שיצאו מבתי המשפט בעניין הגורם היעיל וטופס הזמנת שרותי תיווך:-

מהו גורם יעיל

על פי החוק, על מנת שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך, עליו להיות  "הגורם היעיל" בעסקת התיווך.

בפסיקה ענפה נקבע כי בית משפט יבחן כל מקרה לגופו בבואו לבחון האם המתווך היה גורם יעיל בעסקה וככזה, האם זכאי הוא לדמי התיווך.

 

"בפסיקה ענפה נקבע כי מתווך יחשב כגורם יעיל לקשירת העסקה כאשר קיים קשר סיבתי בין פעילותו שלו למימוש העסקה. ודוק: לא די בכך שהמתווך יהיה גורם מסויים בשרשרת הסיבתית, אלא עליו להיות הגורם שהוא "הגורם היעיל". בפסיקה נקבעו מספר מבחנים ואינדיקציות לעניין היות המתווך הגורם היעיל ואזכיר את העיקרים שבהם: מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, אם המחיר שהוצע זהה או קרוב לזה שעליו סיכמו הצדדים, ואם לא עבר זמן רב מההצעה עד לגמר העסקה הסופית - ע"א 2144/91 מוסקוביץ ואח' נ' מנהל עזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח (3) עמ' 116; ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי  אביב מפעלי בניה בע"מ  תק-על 2001 (3); רע"א 294/76 אנגלו סכסון נ. פרסמן פ"ד לא (1) 589 (להלן: "אנגלו-סכסון").

הדגש בפסיקה הוא על יעילות פעולת המתווך ולא על ריבוי פעולותיו. לכן, די לעיתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך ייחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות. ."

 

 

מהותו של טופס הזמנת שירותי תיווך

 

מטרת חוק המתווכים במקרקעין והתקנות שהותקנו על פיו, ביחס לדרישות טופס הזמנת שירותי תיווך והפרטים שנדרשים להופיע בטופס זה על פי החוק, הינה להצביע על גמירות דעת של הלקוח ולהבהיר ללקוח באיזו עסקה מדובר, אילו נכסים הוא עומד לראות, ובכך שעליו לשלם דמי תיווך.

 

עא (ת"א) 1413/04  מטרופוליס יזום השקעות ונכסים 1993 בע"מ נ' מנחם מליק - מרכזים מסחריים בע"מ (לא פורסם):-

"הדרישה לציון הפרטים הללו היא דרישה מהותית שתכליתה להבטיח את זיהוי הצדדים להסכם התיווך ואת גמירות הדעת שלהם בעת חתימת ההסכם. אולם הדרישה אינה דווקנית והמגמה העולה מן הפסיקה היא שלא להקפיד על ציון כל פרטיהן ודקדוקיהן של דרישות התקנות. 20. במקרה דנן קיים מסמך בכתב אשר העמיד את הנתבע על מהות הקשר עם התובע (קשר של מתן שירותי תיווך על ידי התובע) ועל התמורה המגיעה לתובע מהנתבע בגין השירותים הניתנים על ידו (2% ממחיר הקניה בצירוף מע"מ). על אף שמחיר העסקה המבוקשת בקירוב לא נרשם בהזמנה הראשונה .... מחיר העסקה המבוקשת בקירוב, והסתמכות הנתבע על דרישת הכתב בנסיון להתנער מתשלום דמי תיווך לתובע מהווה התנהגות שלא בתום לב. על כן, אין בעובדה כי מחיר העסקה המבוקשת בקירוב לא צוין בהזמנה הראשונה כדי לסכל את זכותו של התובע לקבלת דמי תיווך בגין רכישת הנכס על ידי הנתבע."